일반인은 물론 초보 부동산 투자자에게도 경매는 낯설고 어려운 대상입니다. 경매의 매력에 빠지게 되면 정말 재밌고 돈을 벌 수 있는 길은 많은데, 아무래도 일반적이지 않은 매매 방식이다 보니 많은 분이 어려워하는 게 현실인데요.
특히 부동산 경매에 있어 “특수 물건”은 경매의 꽃이라 할 수 있는데, 단어 자체에 ‘특수’ 가 들어가다 보니 웬만한 부동산 투자자들도 지레 겁먹고 접근조차 안 하는데요. 공부를 하다 보면 아주 어렵지 않다는 거 확인이 됩니다.
오늘은 경매에 있어 ‘특수 물건’의 정의 및 기본적인 내용들 설명해 드릴까 합니다. 쉽게 풀어서 설명할 테니 잘 숙지해보세요!
- 우선 부동산을 잘 모르시는 분들은 기본 용어부터 알고 시작하셔야 합니다. 부린이들을 위한 간단한 기본용어들은 여기에서 한번씩 훑어보고 오시는것을 추천드립니다.
특수 물건의 정의
우리가 보통 아파트, 상가, 기타 토지 등을 매매할 때 권리 확인을 위해 등기부등본을 반드시 확인하는데요.
소유자가 은행에 대출받은 경우가 많기에, 모 은행 근저당권 설정 채권최고액 얼마~ 이런 건 자주 볼 수 있습니다.
매매 거래 시 잔금일에 잔금 처리하고 법무사를 통해 은행 기대출 상환 및 말소 처리를 한 후, 소유권 이전하게 되는 게 일반적입니다.
위에 설명해 드린 게 보통의 매매 코스인데, 간혹 등기부등본을 보게 되면 유치권, 법정지상권 등 용어만 봐도 뭔가 찝찝한(?) 권리가 설정된 물건을 종종 볼 수 있습니다.
특수 물건이란 방금 설명해 드린 유치권 및 법정지상권 등 부동산 등기부상의 권리나 등기 외적인 권리가 소멸하지 않고 그 권리를 인수하거나 추가로 금전 부담을 해야 하는 다소 risk 있는 부동산을 말합니다
다소 risk 있다고 표현하였지만, 반대로 장점은 분명히 있습니다.
‘high risk, high return’ 이란 말 유명하죠? risk가 존재하다 보니, 가격은 일반 시세 대비 정말 저렴합니다.
물론 주식과 다르게 부동산은 유동성이 정말 낮기에 매수 후 바로 ‘손절’하기도 어렵긴 합니다만,
충분히 권리분석을 통해 risk를 감내 가능하다면 도전해볼 만한 게 바로 특수 물건이라 생각됩니다.
따라서 특수 물건을 살펴볼 때는 일반 물건보다 정말 깊이 있게 분석하고 다양한 관점에서 접근을 해야 돼요.
특수 물건의 종류
경매에 참여할 때 대법원 경매정보 사이트를 자주 접속하게 되는데, 물건 상세 검색 란에서 확인이 됩니다.
설명해 드린 유치권, 법정지상권 외 분묘기지권, 기타 선순위 권리 등이 보통 특수 물건으로 분류가 돼요.
특수 물건 접근 방법
개인적으로 경매는 일단 부동산을 탐색해야 합니다. 그리고 나서 등기부등본을 통하여 권리 분석을 하고,
이후에 경매 낙찰 시 얼마만큼의 수익이 발생할지 확인을 해야 하는데요.
초보자의 관점에서 말씀드리면, 우선 집 근처 부동산 발품을 팔아 공인중개사와 친분을 쌓은 뒤,
특수 물건에 대해 많이 여쭤보세요. 단순히 블로그 및 인터넷 검색을 통해 정보를 얻는 것은 한계가 있기에 현장 필드에 특수 물건을 취급해본 경험이 있는 공인중개사를 적극적으로 이용하는 것이 좋습니다.
기회가 된다면 법원 경매 구경하러 가서 어떻게 진행하는지 눈으로 보는 것도 좋습니다.
그리고 보통 경매 낙찰 후 은행 대출을 이용하는 분들이 대다수인데, 특수 물건은 은행에서 취급하기를 꺼립니다.
특수 물건 지식을 쌓은 뒤 실전에 참여할 분들은 미리 자신의 자금조달을 체크해보고, 불가피하게 은행 대출을 이용해야 하는 분들은 사전에 여신 담당자와 상의를 해보시는게 좋습니다.
낙찰은 받았고 계약금까지 지불했는데, 잔금 처리를 못해 돈 날리는 경우 종종 있기에 꼭 미리 자금 확인하셔야 합니다.
다음 포스팅은 특수 물건의 단골손님 ‘법정지상권‘이 뭔지 알아보도록 하겠습니다!