이전 포스팅에 부동산 경매 특수물건에 대해서 알아보았습니다. 오늘은 경매 입찰할 때 꼭 확인해야 하는 법정지상권에 대해 포스팅 해보려 합니다.
법정지상권을 설명해 드리기에 앞서 간단히 예시를 들어 말씀드려볼까 합니다.
<예시>
전제 : 연예인 A 소유 나대지가 있고, 향후 상가를 지을 계획.
보통 은행에서 부동산 담보 대출받을 때 토지와 건물이 있는 경우 함께 공동담보로 묶어서 근저당을 설정합니다.
농지 같은 경우에는 건물이 세워질 가능성이 극히 낮기에 토지만 담보로 잡는데, 지목상 잡종지 혹은 나대지는 언제든지 건축을 통하여 건물을 세울 수가 있습니다. 위 전제 연예인 A씨가 소유하고 있는 나대지는 상가 건축 계획도 있기에 은행에 토지담보대출을 받더라도 토지에 근저당권 + 향후 미래 발생할 건물을 위해 지상권 설정까지 합니다.
연예인 A씨가 실제 건축 행위를 하게 되면, 건축사무소를 통해 도면 등 관련 서류를 준비하여 대출받은 금융기관에 지상권 사용 승낙을 받아야 합니다.
은행에서는 실익 여부를 판단한 뒤 지상권 사용 동의를 해주는데,
이후 건물이 준공되면 지상권은 소멸하고 추가로 건물 근저당 담보를 잡게 됩니다.
이때 지상권이란 명칭 그대로 토지 위의 권리를 말하는데, 지상권자가 토지소유자와의 계약을 통해 사용, 수익 할 수 있는 권리를 말해요.
보통 지상권자가 토지소유자 동일인이기에 이 경우는 큰 문제가 안 되고, 서로 다른 경우에 종종 문제가 발생하기도 합니다.
아무튼 위 예시처럼 토지 위에 건물의 신축 및 수목의 식재 등 공작물을 설치할 수 있는 권리라고 보시면 되겠습니다.
법정지상권이란?
법정지상권은 위 지상권처럼 계약에 의해 발생하는 권리가 아닌 민법 제366조의 규정에 의해 일정한 요건만 갖추면 등기하지 않아도 법적으로 당연히 성립하는 지상권을 말합니다. 용어가 잘 안되시죠? 일단 민법 366조 조문을 보겠습니다.
민법 제366조 : 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.
조문의 문구처럼 법정지상권은 경매로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 발생하는 지상권입니다.
연예인 A씨가 나대지에 은행 지상권 동의를 받고 멋진 3층짜리 상가를 지었다고 가정해보겠습니다.
승승장구하던 A씨가 부업으로 하던 사업장이 부도 처리되면서, 해당 상가에도 압류가 들어왔고 결국 채무 변제가 안 되어 은행에서 경매를 넣었습니다. 이후 경매 참여자 B씨가 건물만을 낙찰받게 되었고, 토지는 비싼 가격으로 인해 계속 유찰되었습니다.
이렇게 되면 토지와 건물 소유자가 달라지겠죠? 토지 소유자 A씨는 건물 소유자 B씨에게 경매 낙찰 여부와 관계없이 내 땅에서 당장 건물 철거하라고 계속 압박한다면, 사회적으로나 경제적으로 문제가 발생할 수 있습니다.
이때 법정지상권으로 B씨의 권리를 보호할 수 있습니다. 이제 이해가 조금 쉽게 되나요?
경매에 참여하면서 법정지상권 및 유치권은 반드시 알고 넘어가야 하는 문제라서, 오늘은 우선 개념에 대해 설명해 드렸습니다.
다음 포스팅에서 법정지상권 세부 내용 알아보겠습니다.